Comprar o vender una propiedad en 2025 implica mucho más que negociar el precio. Es fundamental conocer y planificar las obligaciones fiscales que acompañan a cada operación para evitar sorpresas y optimizar el presupuesto final. Este artículo te ayudará a entender en detalle qué tributos aplican tanto al adquirir como al vender una vivienda, con ejemplos prácticos, una tabla comparativa y respuestas a dudas frecuentes.
Tributos en la compra de una propiedad
El tratamiento fiscal en la adquisición de una vivienda varía significativamente según se trate de un inmueble nuevo o uno de segunda mano. Conocer estas diferencias te permitirá tomar decisiones basadas en datos objetivos.
Para viviendas nuevas
Cuando adquieres una propiedad directamente del promotor, se aplican los siguientes impuestos:
- IVA
La compra de una vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, generalmente del 10 %. En el caso de viviendas protegidas o de régimen especial, este porcentaje puede reducirse al 4 %. - AJD
Además, se debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Su tasa varía según la comunidad autónoma, situándose entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio de compra.
Ejemplo práctico
Si compras una vivienda nueva por 250.000 €, se aplicaría un IVA del 10 %, lo que supondría 25.000 €. Si la tasa de AJD es del 1 %, añadirías 2.500 € adicionales. En total, pagarías 27.500 € en concepto de estos tributos, sin contar otros gastos notariales o registrales.
Para viviendas de segunda mano
En la compra de una propiedad usada, no se aplica IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya tasa depende de la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6 % y el 10 %.
Ejemplo práctico
Si adquieres una vivienda de segunda mano por 250.000 € en una comunidad donde el ITP es del 8 %, el impuesto ascendría a 20.000 €.
Además de estos impuestos, en ambos casos se suman gastos notariales, registrales y de gestión que completan el coste total de la operación.
Comparativa de impuestos en viviendas nuevas y de segunda mano
Para visualizar mejor las diferencias, aquí tienes una tabla comparativa que resume los principales tributos:
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda de segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA (10 %; 4 % en vivienda protegida) | ITP (6 % a 10 % según comunidad) |
| Actos Jurídicos Documentados | Sí (0,5 % – 1,5 %) | No aplica |
| Gastos notariales y registrales | Sí, aplicables en ambos casos | Sí, aplicables en ambos casos |
| Otros gastos (gestoría, tasación) | Sí, variables | Sí, variables |
Esta tabla te brinda una referencia rápida para comparar cómo se comporta la fiscalidad en cada tipo de operación, ayudándote a evaluar cuál opción se adapta mejor a tu situación y necesidades.
Tributos en la venta de una vivienda
Si decides vender tu propiedad, tendrás que hacer frente a diversas obligaciones fiscales, especialmente si obtienes una ganancia patrimonial.
Ganancia patrimonial e IRPF
Al vender una vivienda a un precio superior al de adquisición, la diferencia se considera ganancia patrimonial y se integra en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Los tramos impositivos en 2025 son los siguientes:
- 19 % para los primeros 6.000 euros
- 21 % para la parte de 6.001 a 50.000 euros
- 23 % para la parte entre 50.001 y 200.000 euros
- 27 % para la parte entre 200.001 y 300.000 euros
- 28 % para ganancias superiores a 300.000 euros
Ejemplo práctico
Si compraste una vivienda por 180.000 € y la vendes por 260.000 €, la ganancia es de 80.000 €. Aplicando los tramos, los primeros 6.000 € se tributarán al 19 %, los siguientes 44.000 € al 21 % y los 30.000 € restantes al 23 %. Esto se traducirá en un pago estimado de alrededor de 15.000 € en impuestos, dependiendo de las deducciones aplicables.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo durante el tiempo de propiedad. Se puede calcular mediante dos métodos:
- Cálculo objetivo
Basado en coeficientes oficiales y el valor catastral del terreno, ajustados por el tiempo de tenencia. - Cálculo real
Basado en el incremento efectivo entre el precio de compra y el de venta.
Ejemplo práctico
Si el valor catastral del terreno es de 50.000 € y se utiliza un coeficiente del 0,16, la base imponible sería de 8.000 €. Con un tipo impositivo del 30 %, pagarías 2.400 €.
Estrategias para ahorrar en impuestos
Con ciertas medidas es posible reducir la carga fiscal y, en algunos casos, quedar exento de pagar ciertos tributos.
1. Exenciones según la edad
Si vendes tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años, estarás exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial, siempre y cuando se cumplan los requisitos de residencia.
Ejemplo real
María, de 67 años, vende su casa habitual. Independientemente del beneficio obtenido, no tendrá que pagar IRPF por la ganancia, lo que puede representar un ahorro significativo.
2. Reinvención en una nueva vivienda habitual
Si, tras vender tu vivienda habitual, reinviertes el total de lo obtenido en la compra de otra vivienda que se destine a residencia habitual, puedes acogerte a la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF. Es fundamental que la reinversión se realice en un plazo máximo de dos años.
Ejemplo práctico
Si vendes tu casa por 270.000 € y compras otra por 260.000 €, reinvirtiendo la totalidad del dinero, podrías quedar exento de tributar por la ganancia, siempre que la nueva vivienda se convierta en tu residencia habitual.
3. Deducciones por gastos y mejoras
Conservar todas las facturas y justificantes de gastos relacionados con la compra y posibles mejoras del inmueble es esencial para reducir la base imponible. Se podrán deducir gastos notariales, registrales, comisiones de agencia e incluso ciertas reformas estructurales que incrementen el valor de la vivienda.
Ejemplo
Si inviertes 20.000 € en mejoras documentadas y 8.000 € en gastos notariales y de registro, podrás restarlos del beneficio obtenido, reduciendo así el impuesto a pagar.
Requisitos documentales tras la compraventa
Tanto si compras como si vendes una vivienda en 2025, hay una serie de documentos que deberás presentar o conservar para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar problemas legales. No basta con firmar la escritura ante notario: hay plazos, formularios y justificantes que debes conocer y gestionar correctamente.
Documentos clave al comprar una vivienda
1. Escritura pública de compraventa
Es el documento notarial que formaliza la transmisión de la propiedad. Es imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y como base para calcular impuestos como el ITP o el AJD.
2. Modelo 600 o 601 (según el caso)
Este modelo sirve para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de una vivienda usada, o el AJD si se compra una vivienda nueva.
Debe presentarse en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente.
Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
3. Justificantes de pago de impuestos
Debes conservar los recibos de los impuestos pagados (ITP, AJD o IVA si lo gestiona el notario/promotor) como prueba en caso de futuras revisiones o inspecciones.
4. Facturas asociadas a la operación
Estas incluyen:
- Tasación (si se contrató hipoteca)
- Comisiones de agencia (si pagaste como comprador)
- Gestoría, notaría y registro
Conservar estas facturas puede ser útil para justificar gastos en el futuro si decides vender la vivienda.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Aunque no es un impuesto, registrar la compra es lo que te convierte legalmente en propietario frente a terceros. Es un paso fundamental que muchas personas posponen por error.
Documentos clave al vender una vivienda
1. Escritura de compraventa original
Es necesario conservarla para calcular el valor de adquisición y justificar el precio al que compraste la propiedad originalmente. También se necesitará para calcular la plusvalía municipal.
2. Facturas de mejoras y reformas
Si realizaste obras que incrementaron el valor del inmueble, puedes deducirlas de la ganancia patrimonial en el IRPF. Pero solo si cuentas con facturas oficiales (con IVA, NIF y descripción detallada del trabajo).
No se aceptan presupuestos ni pagos en efectivo sin justificante fiscal.
Ejemplo: Cambiar las ventanas por otras de mayor eficiencia energética o renovar la instalación eléctrica puede deducirse si está documentado. Pintar o arreglar una persiana no.
3. Comisiones por la venta
Si contrataste una agencia inmobiliaria para vender, conserva la factura por la comisión. Ese importe también se puede restar del beneficio para pagar menos IRPF.
4. Modelo 100 (IRPF)
Si obtuviste una ganancia al vender, deberás reflejarla en tu declaración de la renta del año siguiente. Deberás justificar el valor de compra, el de venta y todos los gastos que quieras deducir.
5. Liquidación de la plusvalía municipal
Se presenta en el ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda. Debes entregar:
- Escritura de compra
- Escritura de venta
- Copia del DNI y NIF
- Y el modelo específico que utilice cada ayuntamiento
Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta.
Por lo tanto…
Gestionar correctamente los impuestos al comprar o vender una vivienda en 2025 no solo es una obligación legal, sino una forma de proteger tu inversión. Conocer qué tributos se aplican, qué plazos hay que cumplir y qué documentación debes conservar te permitirá tomar decisiones con mayor seguridad. Si además te informas sobre el contexto del mercado, los productos hipotecarios disponibles y las oportunidades de inversión, estarás en una posición mucho más favorable para sacar el máximo partido a cualquier operación inmobiliaria.
